2020年3月30日 星期一

殘酷事實!研究機構:北市屋主賠售最多、台南人最會賺


2020年03月27日

房地產研究機構統計過去7年實價資料轉手紀錄,以六都觀察,台南市成為獲利最高的城市,平均每次交易賺15.7%,平均持有時間也最短,台中市則重複交易次數最高,而房價最高的台北市,獲利最低,賠售率也最高。業者表示,自2015年以來的房價盤整期間,北部區域的房市閉鎖,反觀門檻較低的中南部區域,多數屋主們在此嚐到甜頭。
房地產投資中,持有期間的「現金流」很重要,最後脫手的「資本利得」一樣重要。好時價分析過去7年多的實價登錄資料,透過模型比對,找出7年內「有2筆以上交易紀錄的房屋」(以下稱「重複交易」),檢視價格變動狀況,也就是資本利得,發現六都之中,台南市平均每次出售賺15.7%,而台北市則最慘澹。
六都重複交易狀況表。(圖/富比士地產王提供)
六都重複交易狀況表。(圖/富比士地產王提供)
根據好時價統計過去七年實價登錄資料,從六都來看,近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下,台南市成為獲利最高的城市,平均每次交易賺15.7%,同時平均持有期間亦最短,僅2.3年;台中房市則最熱,重複交易屋數居六都之冠,且高達九成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最慘澹,每次交易平均獲利最低,持有期間亦最長,達3年,更有近三成的屋主賠售出場。
好時價表示,實價登錄資料庫從2012年8月上線以來,至今已累積了近300萬筆成交資料,其中「重複交易」亦逐漸增加,因此除了觀察整體區域的房價漲跌幅,也可以詳細檢視每一筆重複交易,例如平均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易,用更直觀、更細緻的方式掌握資料內容。
好時價產品總監丁肇毅指出,簡單來說,整體房市熱絡的地方,獲利情況相對較佳,映證了「區位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣,尤其是2015年以來的房價盤整期間,北部區域的房市閉鎖,讓想透過不動產累積財富的投資者們吃了悶棍,反觀進入門檻較低的中南部區域,多數屋主們在此嚐到甜頭。
本圖、文轉載自富比士地產王

2020年3月27日 星期五

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2020年3月22日 星期日

【農地工廠輔導2.0上路】3/20新制上路 20年內合法化 「特定工廠登記」起跑


2020年03月19日 陳文姿報導
鑒於過去農地工廠管理成效不佳,違章工廠搶著蓋,《工廠管理輔導法》去年6月底修正並完成三讀,開啟「特定工廠登記」時代,以20年時間輔導總統蔡英文上台前的未登記工廠[1]轉型、搬遷、或就地合法。經過近9個月的等待,外界關切《工輔法》是否能預期在3月20日公告上路,行政院昨(18)日發文,確認將如期實施。
《工輔法》以2016年5月20日為界,之前既存的低污染工廠採「就地輔導」,既存的高污染工廠則輔導遷廠或轉型。不過,由於納管與輔導期間都不會立刻開罰,《工輔法》上路後,首要執行的就是2016年5月20日後新建的工廠,立即停電、停水、拆除。
農地上一間間工廠,構成西部平原的異樣風景。圖片來源:公共電視 我們的島【農地上的大工廠】。
過去政府以「臨時工廠登記」納管低污染農地工廠,但十年僅十家工廠轉型合法化。《工輔法》修法後,改以「特定工廠登記」納管。經濟部今年1月先行預告特定工廠登記辦法、檢舉辦法、污染認定基準等四個配套法規。

邁向「特定工廠登記」時代  斷水斷電成利器

「特定工廠登記」如何改善舊制的缺失?經濟部政務次長王美花上週受訪時表示,這次在實施前已經先進行第一輪的工廠盤點,讓地方政府掌握轄區內情況。這次的機制會讓工廠願意接受納管,待實施一段時間後,經濟部也會定期追蹤成果。
特定工廠登記辦法預計以2020年3月20日公告日為起點,工廠須在2年內申請納管、3年內提出工廠改善計畫、10年內完成第一階段的改善、以取得「特定工廠登記」。20年內(2040年3月19日)完成建築、土地的合法化,否則特定工廠登記將會失效。
王美花補充,這次法規都有規範限期改善,如沒達到就斷水斷電,讓廠商無法營運,這會產生很大的影響。
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特定工廠登記輔導制起跑,限時20年完成工廠合法化。圖表來源:經濟部說明會簡報
經濟部中部辦公室主任郭坤明表示,工廠改善分為二階段,第一階段是環保、消防、水利及水土保持等,因涉及公安、環境,須在最短時間內做好,才能取得特定工廠登記。第二階段則是建物與土地的合法化,所需時間較長。
由於工廠改善也須配合業者的生產規劃,可能無法一次完成。他建議,施工可以分期程,但規劃上最好一次到位,以減少重複性施工。

低污染工廠可留農地  例外條款:28項地區不得就地合法

特定工廠登記輔導對象,須符合2016年5月19日前既存、低污染、且不在經濟部與地方政府公告的「不宜設立工廠」區等三個條件。
至於《工輔法》修法期間爭議的低污染認定標準,這次已重新檢討。經濟部1月也正式預告不宜設立地點的草案
郭坤明解釋,低污染既存工廠採「就地輔導」,有必要在納管前先確定區位合法性。以免政府納管輔導、廠商也花錢改善工廠後,卻發現無法合法化,反而引發糾紛。
「基於環境保護或安全考量不宜設立工廠者」(草案)訂出28處,包括自然保留區、野生動物保護區、飲用水水源水質保護區、農產業群聚地區等。台北社子島、高雄大林蒲、橋頭等地則屬地方政府不允許設立區。
高樹劃設水源保護區後,當地居民農業為主,盛產鳳梨、芋頭等作物。攝影:李育琴。
高樹劃設水源保護區後,當地居民以農業為主,盛產鳳梨、芋頭等作物。資料照。攝影:李育琴。

轉供水電給非法工廠一併斷水電  中央得代位執行

過去農地工廠管理成效不彰,地方政府不排拆除預算、不執行拆除都是主因。《工輔法》修正後改以斷水斷電為主要手段,舉凡2016年5月20日以後新設違法工廠、不配合輔導的中高污染工廠、不接受納管的低污染工廠,都可能面臨斷水斷電。
考量有些工廠會從隔壁轉接水電、或在取得電力後抽取地下水,不怕斷水斷電,經濟部在2月說明會中提出的「未登記工廠停止供電供水作業程序」(草案)規定,被斷水電後擅自轉接水電並復工者,將一併對轉供者停水停電。

農地工廠有多少? 初步盤查結果4.5萬家  1萬家不明

過去政府未確實掌握違章工廠狀況,而推估應登記而未登記工廠有3.8萬家,加上7400多家已辦「臨時工廠登記」者,共4.5萬家。
2019年經濟部展開調查,郭坤明解釋,第一輪工廠盤點結果,數量約略維持4.5萬家,但其中有1萬多家尚未確定是否屬2016年5月19日前的既有工廠或其高低污染分類,也有少部分拒絕接受盤查的工廠。
郭坤明說,等展開納管機制後,將有部分工廠會來申請納管、其餘則要靠爭取經費以進一步了解。
[註]「農地工廠」只是概略說法。坐落在農地上的工廠、或私自擴建的工廠,因各種違規事項而無法辦理工廠登記的工廠,法規是以「未登記工廠」稱之。未達一定規模的小工廠並不需辦理登記,也就不在《工廠管理輔導法》的管理範疇內。
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