「揹胎」陷阱太可怕 小心賠了夫人又折兵

文／張義權 在有土斯有財的觀念下，國人自有住宅的比例高達88％，高居全球首位，但房價高於國人平均所得甚多，係不爭的事實，是以消費者在購屋時，大都會向金融機構辦理貸款。故消費者在購屋的時候，也就難免會碰上賣方有銀行貸款必須還清的棘手問題。 所有權人向金融機構辦理貸款，在不動產實務上稱之為「所有權人提供房屋設定抵押權給銀行」，不過在台灣民間習慣用語上，抵押權又稱之為「胎權」，所以第一順位的抵押權稱之為「頭胎」，第二順位的抵押權則稱之為「二胎」，以下則依此類推。
買房應要求賣方塗銷抵押權(資料中心)

在房屋的買賣實務上，賣方欲出售的房地產，雖然已設定抵押權予債權人，不過根據我國民法的規定，設定抵押權的房地產，原所有權人仍然有權將之出售，且出售辦妥過戶登記後，原設定之抵押權並不受其影響。換而言之，原所有權人在將已設定抵押權的房地產出售予他人後，原抵押權人（即原貸款銀行）在債務人未依約清償債務的時候，仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予他人之房地產，並不因原所有權人將房地產出售而受影響。 碰到上述這種情形，對原抵押權人來說，其權益固然不受影響，但是對於購買該房地產的新所有權人來說，那又何其無辜？所以消費者在購屋的時候，如果碰到賣方的房屋已設定抵押權，最好要求賣方將抵押權塗銷後，再將所有權移轉登記予買方，抑或消費者對該房地產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行，清償賣方之貸款，如此，買方才不會遭受損失。 在坊間處理類似情形時，買方可能採用「揹胎」方式來處理，所謂「揹胎」，是指賣方並不塗銷銀行抵押權，而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款，買方只要支付餘額給賣方，由買方繼續繳納銀行貸款。 由於這種作法買賣雙方都相當省事，所以採用者往往不乏其人，不過若詳加推敲，其實這種作法對買方卻隱藏著相當大的危機。目前國內金融機構與客戶所辦理的抵押權登記，絕大部分都是採用「最高限額抵押權」，由於「最高限額抵押權」的特性使然，當採用「揹胎」方式的買方，按照賣方原積欠金額向銀行清償債務時，萬一碰到賣方除了原有的抵押貸款之外，對該銀行尚積欠有信用貸款或保證債務時，銀行依法可以要求買方必須代賣方清償賣方所積欠的信用貸款及保證債務，銀行才會開具債務清償證明書予買方。而賣方如果除了抵押貸款之外，還欠銀行信用貸款或保證債務時，這些信用貸款或保證債務的金額通常都高得嚇人，對買方來說往往是房價的好幾倍，那可真的是賠了夫人又折兵。 買房子本來就隱藏了各種風險，消費者在購屋時一定要以如履薄冰，如臨深淵的心情，戒慎恐懼來處理每一個環節，一旦碰到前手已將房屋設定抵押時，最好要求賣方將抵押權塗銷之後再辦理過戶給自己，千萬不要採用「揹胎」的方式，以免衍生糾紛。

原文網址: 「揹胎」陷阱太可怕　小心賠了夫人又折兵　 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/appraisa/article/569509191990

預售訴求制震隔震大不同 一張圖秒懂

預售訴求制震隔震大不同 一張圖秒懂

Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo

2017年9月26日

 

 

921地震後政府已修訂台灣建築法規，重新制定抗震係數與抗震標準，因此在921地震後申照興建的建築，只要符合法規規範、達到規定抗震係數，因此近十年新成屋都至少能承受五級的地震強度，一般來說都可稱為抗震宅。在「聞震色變」的年代，不少預售案廣告還會訴求自家建築有加強抗震設計，有的是制震、有的說隔震、減震…這些名詞一大堆，到底差異在哪裡，往往聽得消費者一臉霧煞煞。

專家表示，抗震工法主要分為制震（減震）與免震（隔震），制震較便宜，受多數建商使用；免震效果最佳但成本高、工法困難，購屋除比較抗震設計外還需注重抗震係數與施工品質，才能買到安全抗震宅。

◎制震（減震）設計就是在建築結構體內安裝各種可以吸收地震力的韌性結構，例如常用的阻尼器、斜撐設計、剪力牆設計，或是在牆壁間安裝由鋼板和高黏性物體所組成的制震壁等等。

◎免震（隔震）工法，顧名思義就是隔絕地震力，透過裝設在混凝土基礎與主體結構柱之間的隔震層阻隔（大型隔震墊，讓堅硬的樑柱，每一根底部都多了一層橡膠材質的緩衝墊），吸收地震位移能量，效果優於制震設計，可降低地震搖晃程度3～4倍，是目前市面上最佳抗震工法，但工法較難、成本最高，台灣少有建案使用。

專家：抗震設計不代表房子完好無缺

結構技師戴雲發也提醒，市面上所有加強耐震抗震力的結構設計，並不是說建築結構遇到地震不會有絲毫損傷，無論是「隔震」還是「制震」，都是吸收地震力的設計，主要目的是降低建築結構體瞬間受地震衝擊倒塌的機率，盡可能保護主結構不受損。

他強調，當遇上強震，建築不可避免的會出現龜裂，甚至歪斜，有在結構上加裝「隔震」或「制震」的，能讓建築體維持屹立不倒，能及時保護建築內的身家性命安全，只要柱子不垮，牆壁不塌，各項抗震設計就能替民眾爭取到寶貴的逃生時間，與生存機率，降低生命財產的損失。他說，無論是制震、免震，都是良好抗震規劃，但購屋更應注重鋼筋、水泥等施工是否紮實，只要基礎工程品質佳就能提升耐震力，因此應著重建築安全履歷，施工過程越透明化，結構安全越能放心。

有保有保庇，幫房子投保地震險

民國91年前的房子大多沒有地震險的保障，921後，政府規定91年4月起，將住宅地震基本保險列為政策性保險。因此，現在不管是預售屋、新成屋還是中古屋，購屋時銀行都會要求申請房貸的屋主購買「住宅火險及地震險」。民眾亦可自行透過銀行，產險公司等管道投保，以保障住宅安全。

https://house.yahoo.com.tw/post/165752144624/%E9%A0%90%E5%94%AE%E8%A8%B4%E6%B1%82%E5%88%B6%E9%9C%87%E9%9A%94%E9%9C%87%E5%A4%A7%E4%B8%8D%E5%90%8C-%E4%B8%80%E5%BC%B5%E5%9C%96%E7%A7%92%E6%87%82

45件重大投資台南案達1109億元　台南會展中心109年完工

• Posted By: TainanTalk
 
•  三月 6, 2018
 
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〔記者鄭德政南市報導〕台南市政府積極招商，協助企業排除投資障礙，自去年年底推動成立投資商務會報至今，計列管45個投資招商案，投資額達1,109億元；其中產業園區開發投資案15件居冠。高鐵特定區大台南會展中心預計今年四月動土，預計兩年半後於109年底完工。

（圖說）台南市長李孟諺（中）6日主持市府投資會報，對於民眾關切高鐵特定區的大臺南會展中心進度提出說明。（記者鄭德政攝）
市長李孟諺6日主持市府投資會報，對於民眾關切位於高鐵特定區的大臺南會展中心進度，李市長指出，會展中心將結合小巨蛋功能，可做為表演、體育競賽及其他活動等複合式多功能使用，至少5500席、定位為綠色智慧展覽館。總興建經費22億元，已於去年發包，預計今年四月動土，兩年半左右時間可以完工。
李市長指出，市府每個月定期召開重大投資會報，積極列管推動每個在臺南設立的投資案進度；只要是超過2億元的投資金額，即列為重大投資案。除台積電5奈米廠及3奈米廠興建，1兆1千億元投資金額，增加1萬1千個就業機會外，目前投資會報計列管45個重大投資案件，總投資額達1109億元，以產業園區開發投資案居冠，有15件、投資金額639億元。其他有重大商業設施8件、投資金額156億元；飯店9件、投資金額105億元；製造業11件、投資金額195億元；高鐵特定區產專區招商案1件、投資金額2億元；再生能源投資案1件，投資金額12億元。
今日投資會報中，李市長一一檢視列管投資案，並依個案廠商預定投資時程，要求各權管機關主動關懷、跟催、協助與橫向聯繫，讓府內業管流程無縫銜接，服務投資人。值得一提是，李市長針對環評變更、用地變更、用電取得與都市計畫變更時程等議題，擴大邀集中央部會與業管局處配合廠商投資需求主動、限時處理，為避免各項申請案的行政流程太冗長，市府將採取聯合審查方式，並視個案情況隨時召開不同層級的協調會，加速進度，加強廠商投資意願。

https://tainantalk.com/180306-15/