2020年4月12日 星期日

降息不同調，房貸族注意！舊戶呈現公民行「一國兩制」，新戶則是首購最有利

撰文者：朱漢崙　更新時間：2020-04-09

中華郵政調降牌告利率及政院再宣布放送房貸降息利多之後，央行所提出盯住公教住宅優惠房貸的房貸地率「鐵板價」順勢降到1.31%，9月底前更降到1.06%。金融圈指出，房貸新、舊戶命運大不同，舊貸戶將視原往來行是公股或民營而面臨「一國兩制」，新戶特別是首購族則受惠最多。
銀行主管指出，既然央行已經亮出新的鐵板價就是1.31%，比起政院給予公股銀行的房貸降息加碼優惠僅以自用住宅且限1,000萬元以內，民營銀行也有可能趁勢再祭出價格戰，全面把優質新戶的利率降低到1.06%，9月底之後再調回1.31%。根據公股銀行所接收來自政院的指令，除了全體房貸戶都降1碼（0.25個百分點），房貸餘額1,000萬元以內的部分還可再多降1碼。
舉例來說，某戶原本適用1.56%的房貸餘額有3,000萬元，在上述政策調整之，1,000萬元所適用的利率自4月1日起將為1.06%，直至9月底止，10月1日恢復到1.31%；另外2,000萬元的部分，4月起一律降至1.31%，直至下次中華郵政再調整牌告利率為止。
在房貸戶本身條件上，政院的加碼降息優惠也將以「自用住宅」為限，換言之，倘若某借款人在銀行有兩筆房貸，只有其中一筆房貸能適用；先前伴隨銀行房貸而生的「理財型房貸」，則被剔除在適用範圍外。
金融圈人士分析，政院這波加碼降息，恐怕在公股、民營銀行的舊貸戶間形成「一國兩制」，倘若實際計算1,000萬元的房貸餘額加碼降息1碼的半年省息優惠，在政院宣布的優惠期9月前，最多僅能省約1萬2,500元，但倘若舊貸戶要轉貸，交給新銀行的設定費，依照目前房貸餘額大約千分之1.2%，就要1萬2,000元，還不包括支付前面的設定塗銷費、付給新銀行的開辦費等，轉貸並不划算。
但新貸戶沒有舊貸被銀行「綁樁」的包袱，可以自由選擇，因此若民營銀行不跟進政院對公股銀行要求的加碼降息，這半年就會面臨新貸戶大流失；加上民營銀行先前原本就關注央行的鐵板價隨降息鬆動的幅度，預期民營銀行將對新貸戶，特別是擔保品座落條件佳、薪資條件好的首購族發動新一波行銷攻勢，比照公行將9月底前的最低利率降到1.06%。