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以房養老 - Google 搜尋AI 摘要
以房養老是「不動產逆向抵押貸款」，讓長者能將名下的自有房屋抵押給銀行，每月領取一筆穩定的養老金作為生活費。 銀行會在貸款期限屆滿或長者過世後收回房屋拍賣並清償剩餘款項。 - 玉山銀行
適合對象包含獨居長者、無子女長者或多房族長者，但需考量銀行承作意願、房屋地點，並確保有足夠現金流支付稅費和維修等基本開銷。
運作模式
- 抵押設定：長者將名下房屋設定抵押權給銀行。
- 月撥款：銀行每月固定撥付一筆資金給長者，作為生活費。
- 利息內扣：銀行每月從撥付的款項中扣除利息。
- 到期處理：當貸款期限屆滿或長者過世，銀行會清算房屋價值以償還剩餘的貸款本金與利息。
優點
- 穩定的經濟來源：提供穩定的現金流，支持退休後的生活。
- 居住的穩定性：長者仍可居住在自己熟悉的住所，保有房屋使用權。
- 降低子女負擔：減輕長者子女的經濟負擔。
缺點與注意事項
- 貸款金額隨時間遞減：初期撥款金額較高，但隨著利息累加，每月實領金額會遞減。
- 繼承問題：長者過世後，若繼承人無法清償剩餘貸款，房屋可能被法拍，影響繼承權益。
- 基本費用支出：長者仍需負擔房屋稅、地價稅、修繕費等基本開銷。
- 不適合所有房屋：房屋地段、屋況等因素會影響銀行的承作意願。
- 貸款期限長：長時間的貸款可能伴隨利率變動等風險，需謹慎考量。
以房養老最後房子歸誰？
以房養老結束最後房子歸誰？ 以房養老本質上仍是一筆貸款，並非將房子過戶給銀行，所以當申請人過世後，繼承人還是可以選擇繼承房產，但需要把貸款本金及掛帳利息清償後，房子才歸繼承人所有；如果拿不出這麼多現金，也可選擇借新還舊，透過繳房貸的方式償還貸款。
以房養老需要什麼條件？
以房養老條件
- 身份限制：年滿60 歲以上之本國國民，且具完全行為能力（銀髮族專屬！）
- 條件限制：以「不動產」作為抵押（不動產須為借款人所有！）
- 其他限制：信用條件良好（如果信用太差，銀行會很擔心借錢給你就拿不回來）
以房養老還款的特點與操作方式
- 無需按月還款本金：
與一般房貸不同，以房養老的最大特色在於借款人無需在貸款期間償還本金。
- 月付利息： 借款人按月向銀行繳交利息，但通常設有上限，例如每月撥付金額的三分之一。
- 利息累計： 未內扣的利息會陸續累計，在貸款到期時一併進行清算。
- 到期後一次清償： 貸款期限屆滿後，借款人（或其繼承人）需要償還全部的本金與利息。
- 繼承人選擇權： 繼承人可選擇償還剩餘貸款以保留房產，或者由銀行拍賣房屋來償還債務。 若拍賣所得超過應繳債務，剩餘金額會歸還繼承人；若不足，依據不同合約，可能不需由繼承人補差額。
重要注意事項
需謹慎評估：
以房養老存在屋主仍活著但貸款到期的風險，以及房價下跌、利率波動的風險，需審慎評估。
非主要退休金來源：
以房養老不宜作為主要的退休金來源，建議搭配其他被動現金流規劃。
銀行審核標準：
銀行會考量房屋價值、地區、屋齡、借款人年齡與房屋狀況，審核較為嚴格，可貸成數有限。
以房養老要子女同意嗎？
「以房養老」要子女同意嗎？ 申辦「以房養老」貸款時，銀行可能會要求要有一個「通知義務人」（通常為借款人之繼承人或第三人），甚至要求通知義務人出具同意書才可以辦理。 該「通知義務人」不一定是子女，也可以是借款人之其他親屬（如兄弟姊妹）。2025年3月27日
以房養老的房子可以出租嗎？
以房養老的房子通常不可以出租，因為以房養老要求擔保品房屋必須是借款人「單獨持有」且「自住使用」。 若將房屋出租，可能導致房屋使用用途不符銀行規定，進而影響申請或繼續獲得貸款的資格。
為什麼不能出租？
- 自住原則：
以房養老的核心是將自住的房屋抵押給銀行，用來換取每月的生活費用。 出租行為會使房屋不再是自住用途。
- 房屋擔保品條件：
銀行在審核以房養老申請時，會嚴格審查房屋的條件，包括所有權、使用狀況等。 若房屋有出租事實，就違反了銀行對擔保品自住使用的要求。
- 影響貸款資格：
一旦銀行發現房屋被出租，可能會認為借款人未遵守契約條款，進而影響其後續的貸款撥付，甚至有違約的風險。
注意事項
- 確認銀行規定：
不同銀行對於「自住」的定義和要求可能略有差異，申辦前務必仔細閱讀合約條款或詢問銀行專員，了解具體規定。
- 可能影響後續貸款：
若想在以房養老期間出租房屋，應事先與銀行協商，並確認該行為是否符合規定，以免違反貸款契約。
以房養老「綁保險」小心？高齡者該如何規劃退休資產？！
政府一直在積極推廣「以房養老」，也就是商業型不動產逆向抵押貸款，它的優點就是，讓高齡者可以在不用變賣房產的情況下，每個月都可以領到一筆錢當作養老金，期滿後可直接以房產抵債。近年來，銀行更推出「保險版以房養老」，將貸款結合年金保險，提供銀髮族更多保障，但事實真的是如此嗎？日前有民眾抗議，繼承過世父親的遺產後，負債一下從90萬暴增到340萬，原因就出在爸爸在生前曾向銀行申辦過「以房養老貸款」，並將這筆錢拿去買了年金保險，原以為這樣做可以保本，結果卻是賠慘了！？
影片連結 https://youtu.be/W5qNv_KMMns
觀看2025年3月14日《好事貸Podcast》各節重點｜00:54 繼承債務突暴增，原因出在「以房養老」？ 02:20 貸款借錢買保險好嗎？小心保單吃光你的錢！ 04:18 債務90萬變340萬，銀行疏失還是...？ 05:09 什麼是以房養老？逆向抵押貸款跟一般房貸的差異？ 06:40 申辦以房養老貸款後，子女還可以繼承房產嗎？ 07:34 以房養老搭配年金保險，銀行沒說的風險是什麼？ 08:36 以房養老有利無弊？申辦前留意這五點！ 10:35 父母申辦以房養老，身為子女該如何思考？ 15:05 規劃退休資產，除了以房養老還有哪些選項？
1.以房養老貸款3種方案
對以房養老有了簡單認識後，相信不少人認同，這種能同時保有居住權，又可以維持基本生活水準的貸款方式，確實是個不錯的養老選擇。為因應不斷變化的資金運用需求，以房養老的運作方式也出現了許多延伸，以下為你列舉3種常見的以房養老貸款方案：
- 傳統型：採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年，利率2.2%起。
- 循環型／累積型：同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，不會計算利息。
- 年金保險型：一次性領取，但是全額都會用來申購即期年金保險，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋面臨都更、重建，或是被保險人提前身故，都不會影響年金保險的給付。
以房養老、一般房貸差異比較表
2025銀行以房養老貸款額度、利率比較表
