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| 作者 財訊 | 發布日期 2020 年 11 月 14 日 9:00 | 分類 財經 |
10 月中，高雄「愛情河左岸」銷售團隊，應邀北上舉辦 2 場說明會，對象是過去專門在投資法拍屋的團客，由於該案是 20 年來第一棟愛河首排宅，主打輕鬆優付、總價不到 700 萬元入住愛河，「人都還沒下高雄看房，就掃掉 50 戶！」因為熱銷，調價在即，這群粉絲又緊急請業者加辦說明會，深怕慢了就會買不到。
上述市場動態不是單一傳聞，不久前興富發在台中 7 期推出潛銷案，也傳聞建照尚未取得，就有 3 位投資客捧著現金訂走 400 多戶，而漏夜排隊的其他團購客當場拍桌大罵買不到；464 戶瞬間完銷，出現紅單轉賣疑慮。
房市熱到亂象頻傳，打房之說甚囂塵上。內政部 10 月底更祭出史上頭一遭，跨縣市同步就桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市 6 縣市，針對 23 個建案做聯合大稽查。不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全，也忍不住站出來喊話：「建商不要踩紅線，不要隨紅單起舞！」
▲ 台中捷運年底通車，沿線新推案百花齊放。
一切亂象的起源就在於「房市真的太熱了，而且來得又急又快」，一位代銷業者表示，今年疫情剛起，大家不敢出門賞屋，案場門可羅雀，甚至有「消失的 329 檔期」之說，卻在 5 月情勢逆轉。北中南不時傳出個案熱銷，出現連廣告都沒打、甫推案就完銷的個案。
現況 1：廣告還沒打，推案就完銷
台中更是交易火熱，根據「591」新建案統計，台中今年前 9 月有 30 個完銷案，沒買到的民眾上網抱怨連連。
台南受到護國神山台積電的加持，熱度更不在話下。根據當地房仲表示，南科周邊的善化房市交易熱，不只有護理師、公務人員赴當地投資兩房產品，也有人想去掃善化店面；達麗建設在台南高鐵站「國家強棒」總戶數 583 戶，早鳥戶 182 戶已經預訂一空，由於賣太好，目前已經封盤不賣；據聞連當地議員、立委、警界高層等都來拜託預約登記。
高雄近日最轟動的建案，莫過於中鋼旗下中欣開發在橋頭新市鎮推出的「欣橋之心」，總戶數 342 戶，原訂 11 月公開提早到 10 月中開賣，結果 3 天半就賣光光。一位專營南部的土地開發業者說：「台南高鐵站旁邊 1 坪才賣 19 萬元，橋頭重劃區還一片荒煙蔓草就要賣 21 萬元，是不是太超過？」
▲ 桃園青埔站有機場捷運、高鐵加持，已揮別過去低迷，買氣大幅回升。
現況 2：紅單太搶手，建商也惜售
一位不願具名的南部建商指出，南部的推案除了在地客，甚至有台北客專門坐遊覽車南下團購，一個人帶 5 個人來買，單一個案有 5 成投資客都不誇張，「預售賣太快，我還沒收到錢，客戶馬上紅單轉手賺一兩萬元，我都沒賺到，全被投資客賺走！」所以目前的案子都會先封盤不賣，等動工後再慢慢銷售。
這一波資金派對引發的房市熱潮，看國內不動產代銷龍頭海悅的業績一清二楚，直至 10 月熱度仍在上升，海悅公告今年 10 月合併營收 3.8 億元，再創單月新高，累計前 10 月合併營收 26.88 億元，年增率高達 162%。
華友聯副總經理吳家德說：「案場比夜市熱鬧，這是百年來沒看過的景氣，我做地產這麼多年最恐怖的一次！」量能推升價格，房價真的漲了。關鍵房價出現在今年第 3 季，就中古屋指標的「信義房價指數」和新建案指標的「國泰房價指數」，全國房價雙雙衝破 2014 年的高點。
成因 1：8 大資金潮，掀起新高價
回顧台灣近 30 年房價上揚軌跡，在 1990 年左右軟著陸下跌，盤整到 2003 年 SARS 過後開始起漲，到了 2008 年金融海嘯短暫修正；接著全球貨幣量化寬鬆，2009 年台灣遺贈稅從 50% 降至 10%，資金大舉回台。
2011~2012 年有奢侈稅、豪宅稅上路、央行豪宅限貸令、人壽保險限購、實價登錄上路；到 2014 年房價來到最高點，政府開始打房，包含啟動囤房稅、研擬房地合一稅，房價開始鬆動，一路下修。2018 年起全台房價陸續止跌；2019 年貿易戰資金回流，到了今年台灣防疫能見度變高，房價超越 2014 年前高。
國泰房地產指數計畫主持人之一、景文科大財金系副教授章定煊表示，房價上漲早已是不爭的事實，現在感覺不是非常強烈，在於過去有許多餘屋和中古屋在去化，等到近日都去化完畢時，價格就會大幅上揚。
遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉表示，今年房市有 8 大資金潮，支撐房地產的熱況，一類是等待房價下跌遞延的剛性買盤，另一類是投資型買盤出籠，接續為因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流投資台灣資金，以及海外熱錢、港人、壽險等。不動產代銷公會全聯會理事謝坤成直言：「8 大資金潮同時啟動，是千載難逢的機會。」
大體而言，資金主要仍是首購、換屋的剛性需求，以及投資型買盤的兩大勢力。海悅廣告董事長黃希文用一句話形容剛性需求買盤：「買比租划算。」他說，周邊的朋友買房會互相感染，首購族就一直出籠。吳家德說，對投資客而言，100 萬元定存利率 0.7%，利息才 7,000 元，少得可憐，與其投資股市或債券可能一夕之間歸零，不如投資房地產，不只保值，說不定還能增值。
不過，值得注意的是，經過 6 年來的房市下修、房地合一稅的洗禮下，這波房市買氣和過去不同，不論是產品屬性或是買房心態都出現結構性的改變。
成因 2：解讀 4 徵兆，買賣方都變了
改變 1：日本小宅化趨勢成形。《住展》雜誌研發長何世昌表示，為了讓首購也買得起，北中南建商都朝兩房起的小宅規畫；而豪宅建商也不例外，例如台北市中山區的「東騰界」最小坪數僅 11 坪，最大坪數也不過 31 坪左右，主打 1,000 多萬元入主台北市中山北路；還有位於板橋江翠北側重劃區的華固建設「華固月河」，最小坪數為 26 坪。
規畫台北市社子 20~38 坪「萌萌 i-TIIDA」、主打高 CP 值小宅的建築師劉致錚說，小宅化符合現代人生活形態，不婚不生，又多是外食族，就可省下小孩房、廚房餐廳等空間，換取住在精華地段的便利性。劉致錚觀察，台灣會朝向日本都心的小宅化發展。
▲ 房市熱騰騰， 甫推案就完銷的案子不少。
改變 2：短期投資變成長期置產。何世昌說，近乎零利率的環境下，投資客和置產客再度出籠，與過去投資客不同的是，受制於房地合一稅，持有不到 1 年出售，要課 45% 的最高稅率；超過 1 年，未逾 2 年課 35%；超過 2 年、未逾 10 年課 20%；持有超過 10 年則課 15%。新的投資客是抱持長期抗戰的心理準備，租金報酬率只要比銀行定存利率高，房地產就是好的投資標的。
腦筋動得快的業者，看準房產邁入長期投資的趨勢，開始出現帶著投資人買屋、包租代管、2 年出售、試算節稅的一條龍仲介服務，主打量身訂製買屋投資方案、用超貸來零元購屋，協助出租多年，增值轉手幫客戶存退休金。
改變 3：豪宅不動、中小坪數順銷。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2014 年以前的上一波房市買氣由豪宅領頭，這次卻不同，可以看到 6 都的豪宅，不管價格和交易量大都未創新高。以台北市來說，當年 1 坪 300 萬元號稱「彭淮南防線」，而近兩年的豪宅王是西華富邦，成交單價是 264 萬元，距離這道防線有一大段距離。
傳真廣告協理陳斯昭分析，以台北市為例，有實力的買家多半購買 5,000 萬到 7,000 萬元的產品，第 1 是避免豪宅稅與貸款的限制；第 2，過去動輒百坪以上豪宅，後來轉手不易，且單價不易衝高，如以一套資金，寧願選擇 2 戶或 3 戶的購買方式，進可攻退可守。
改變 4：雙北房價到頂、中南部低基期補漲。章定煊指出，就國泰房地產指數第一線的調查來說，全國各區域早就突破歷史高點，尤其是台南比歷史高點高了將近 50%，台中、新竹也比歷史高點高出 25%，就連高雄也有 17%，新竹以南的漲勢確立。
警訊：推案完工後，供給恐過剩
內政部次長花敬群認為，此次中南部上漲的背後是建設到位、產業移入支撐，人口南遷，交通環境都在改善，房價屬於合理反映；反觀雙北就沒有上漲題材，再加上脫北者愈來愈多，過去都會區的高房價有泡沫疑慮，根本不具備上漲條件。
▲ 內政部次長花敬群說紅單歪風不應存在。
在記者詢問過一輪專家和業者後，總結歸納多數人的看法是：房市至少到明年底都是呈現樂觀氛圍。
拙石建設董事長特助蔡錦勳則提醒，房價的確已經落底，現在自住客可以進場比較價格挑好屋，而這一波房市熱況的推案，於 2、3 年後完工時，要慎防供給大於需求的情況。
面對此一房市紛擾，花敬群指出：「政府不會打房！」政府可以接受房價在合理範圍內緩漲，但不能急漲，也不能容忍炒作，會想方設法遏止紅單銷售，也會懲罰刻意炒作的人，甚至考慮研擬規畫個案式的選擇性信用貸款、不能以企業名義買房，以及具備不動產分析師證照才能分析行情市況等，力阻市場歪風，讓房市朝向健康穩健的發展。
（本文由 財訊 授權轉載）https://finance.technews.tw/2020/11/14/uncover-the-real-estate-party-in-the-shadows/
