預售屋、新成屋、中古屋比較大分析，5分鐘一次看懂各優缺點！需求、喜好、預算等因素，選擇適合且負擔起的物件

 房產新聞

 買房對於大多數的人，都是人生最大筆金額的消費。一般人買房，總是會猶豫要買預售屋、新成屋還是中古屋，不曉得究竟哪一種房型適合自己？各自不同種類的房屋，比較起來又有什麼優缺點？畢竟不像是購買一般商品，可以從多次的購買經驗中學習。所以如何買對房，對於多數的購屋族是非常重要的事情。在購屋前，充分做好功課，能增加買對房的機會。

影音觀看、線上收聽>> 【新手買房攻略】預售屋、新成屋、中古屋哪個好？專家這麼比較分析！

房屋依照狀況可分為預售屋、新成屋、中古屋等三種類型。每種類型的房屋，有不同的特性。購屋的民眾需要依照自己的需求、喜好、預算等因素，選擇適合且負擔起的物件。甚至需要進一步評估自己與家人五年、十年後的經濟與生活狀況，才能挑對物件。讓住商不動產跟你分享預售屋、新成屋、中古屋有那些優點、特色吧！

 內政部提醒民眾在簽約前應詳閱契約內容，並注意下列事項：

1.確認建案已請領建造執照。
2.無須先行支付定金才可審閱契約書。
3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。
4.土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。
5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。
6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。
7.建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。
8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。
9.房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。 

什麼是「預售屋」？

 預售屋指的是變化，預先銷售的房屋，當建商取得建築執照後，不論建案是否已動工，即可開始銷售，因此稱為預售屋。因為房屋尚未完工，還沒辦法參觀實體的房屋。通常會在接待中心進行銷售，給購屋的民眾看建築模型與格局圖，有的接待中心會準備樣品物，讓民眾感受屋內格局。可依照買家需求調整部分設計風格與格局

 預售屋的購買流程：

1.接待中心看屋：如果看中意，可支付訂金。
2.繳納訂金、簽約金、開工款：總共需要付總價的10~15%。
3.繳納工程款：工程款繳納方式按照合約內容而定。
4.客變通知：買方可在客變期提出設計、建材、水電管線等配置修改意見。
5.對保：建商領取使用執照後進行，由銀行審核買方貸款資格與內容，過戶後建商領取銀行同意的撥款金額。
6.完稅：繳納印花稅、契稅等。
7.過戶完成：建商在領取使用執照後4個月內完成過戶手續。
8.交屋、驗收、繳納尾款：驗收如果發現問題，可要求建商改善，尾款大約為5%。

 預售屋優點

1.低自備款，頭期款可以分階段付款，付款較為輕鬆。
2.房屋全新。
3.房屋樓層或房型選擇較多。
4.可客變，改變室內格局，買方可提出設計、建材、水電管線等配置修改意見。

 預售屋注意事項

1.建議挑選風評好的建商。
2.在交屋前需要有原先的房屋或是租屋居住。
3.房屋成品與居住環境可能與預期的不完全相同。

 什麼是「新成屋」？

 新成屋指的是建案已經完工，預售後的剩餘戶數；完工尚未售出的房屋；屋齡2年內，且沒人住過的房屋。因此，購物的民眾得以參觀房子與內外環境，有時候會將其中的空房裝潢成實品屋，讓民眾更能感受房子的格局與家具陳設。 

「新成屋」購買流程

1.議價：看屋後有購買意願，透過房仲向屋主進行議價。
2.下訂：購買房屋前，合約簽訂前支付訂金。
3.簽約：確定成交後，簽訂買賣契約。
4.用印：一般在簽約7天內完成用印程序，包含包稅、過戶、繳納各項稅金，完成房屋所有權移轉，流程可委由代書辦理。
5.貸款：用印完成後，買方可向銀行提出貸款需求。
6.完稅：賣方繳納增值稅、買方繳納契稅。
7.過戶：完稅後辦理產權過戶，買方約在3天內取得土地權狀及房屋權狀。
8.交屋、驗收、繳納尾款：驗收完成後，繳納尾款。

 新成屋優點

1.能買新屋，又能實際看屋，減少不確定性。
2.屋況新，不用擔心管線老舊問題。
3.能盡快入住，不用像是預售屋需要等房屋蓋完。

 新成屋注意事項

1.房屋房型、樓層選擇較預售屋少。
2.自備款較預售屋高，適合資金較為充裕的人。

 什麼是「中古屋」？

中古屋是房屋買賣市場上，最主要的房屋類型房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，即是中古屋。中古屋屋齡多半較高，通常價格較低，且有機會買到位於蛋黃區。

 中古屋購買流程：

中古屋購買流程與新成屋購買流程相同，敬請參閱上方「新成屋」購買流程

 中古屋優點

1.公設比較低。
2.價格比較低廉。
3.有機會買到地段較佳、生活機能完善的區域。
4.購買時能實際看屋。

 中古屋注意事項

1.如果是公寓，有停車需求的人，需要另外準備車位。

2.需要留意屋況與水電管線等狀況。
3.貸款成數較低，需要準備比較高比例的自備款。

房屋類型	預售屋	新成屋	中古屋
定義	尚未完工或尚未取得使用執照的房屋	1.剛完工尚未售出的房屋 2.屋齡2年內，且沒人住過的房屋 3.預售後剩下的餘屋	房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋
適合購買者	1.購屋預算較少者 2.年輕人 3.投資客 4.喜歡新房屋的人，不用擔心屋況老舊	1.購屋預算充裕者 2.需要短期入住者 3.喜歡新房屋的人，不用擔心屋況老舊	1.購屋預算充裕者 2.希望地段較好者 3.希望社區發展成熟者
優點	1.房屋房型或樓層選擇較多 2.房屋全新 3.可客變 4.低自備款	1.房屋新，能實際看屋 2.不用擔心管線老舊問題 3.能盡快入住	1.價格較低 2.公設比較低 3.購買時可實際看房 4.有機會買到地段較佳、生活機能完善的區域
注意事項	1.建議挑選風評好的建商 2.在交屋前需要有原先的房屋或是租屋居住。 3.房屋成品與居住環境可能與預期的不完全相同。	1.房屋房型、樓層選擇較預售屋少。 2.適合資金較為充裕的人。	1.可能需要準備車位。 2.購買前需要多留意屋況。 3.需要準備比較高比例的自備款。
房價	預售屋比新成屋貴	價格通常介於預售屋與中古屋之間	依屋齡及屋況不同，約為同地段預售屋單價的五成至九成。
貸款額度	約總價的80%	約總價的70~80%	約總價的60~70%
屋況	有不確定性	1.屋況佳 2.可親眼判斷	1.屋況不一 2.可親眼判斷
環境	居住環境有不確定性	需要視實際已搬遷的住戶數量而定	有機會先掌握社區與鄰居身分
公設比	公設視實際公設規劃而定	公設視實際公設規劃而定	公設比較低
轉賣	完工前轉賣較為困難	成交後可轉賣	成交後可轉賣
購買流程	1.接待中心看屋 2.繳納訂金、簽約金、開工款 3.繳納工程款 4.客變通知 5.對保 6.完稅 7.過戶完成 8.交屋、驗收、繳納尾款	1.議價 2.下訂 3.簽約 4.用印 5.貸款 6.完稅 7.過戶 8.交屋、驗收、繳納尾款	1.議價 2.下訂 3.簽約 4.用印 5.貸款 6.完稅 7.過戶 8.交屋、驗收、繳納尾款

 建議購屋族需要評估自身的需求，經濟能力，並且評估地段、屋況、房價、社區狀況、建商評價。即使是相同的房屋類型，但可能會因為其他因素，而造成條件的差異。建議購屋族先挑選房屋類型，再來挑選各別物件。

https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx?Num=4965

周孝宇／田僑仔注意！農地變更將走入歷史 趕末班車有3要件，農地所有者千萬讓錯過這最後機會，別讓權益睡著了！

東森新聞2023年5月31日

文／禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇

國土計畫法將於2025年5月1日正式上路，也代表已施行將近50年的區域計畫法即將落幕。未來在國土計畫法的體系下，土地使用分區不能變更，僅可申請同意使用或是取得使用許可，這也代表過去農地可變更為建地或特定目的事業用地即將成為歷史。目前新法上路前的這段時間，也將成為想辦理農地變更者的「最後機會」。

未來、在民國114年5月1日以後，現有都市計畫內土地以及國家公園土地將仍受都市計畫法和國家公園法管制，但管制非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，全面改由受國土計畫法管制，故農地必須在114年4月30日前完成變更（非掛件），方可享受農地變更所帶來的符合土地使用需求、建蔽率提高以及土地增值的好處。

未來農地受國土計畫法管制，難再享受到土地增值的好處。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

國土計畫法2年後上路 農地搶搭最後變更機會

目前在既有區域計畫法的體系下，農地若想做特定目的使用，依土地面積不同大致可以分為容許使用、使用地變更編定和使用分區變更等三種方法。

容許使用需要向主管機關提出經營計畫，變更編定需要檢附農業用地變更使用說明書和興辦事業計畫書，變更使用分區則需要取得開發計畫許可。

農地若想變更為建地或特定目的使用，首先要確定土地非位於第一級環境敏感區（特定水土保持區、水庫蓄水範圍或優良農田等），其次基地最好臨接8米以上計畫道路或現有巷，最後若基地位於山坡地，則須在變更編定前取得水土保持完工證明書。

過去不乏農地變更為建地或特定目的使用的案例。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

可變更類型廣泛 提升土地使用價值

若農地的地主想要將農地變更為建地(須符合特定條件)、露營場、長照中心、休閒農場或太陽能光電場等使用項目，變更使用地編定(土地面積2公頃以下)相較於變更使用分區(土地面積2公頃以上)容易，時程亦較短，變更使用地編定時間約1年半至2年左右，目前距離國土計畫全面施行尚餘約2年，故目前已經是農地最後的變更機會。

由於，農地變更後可做的類型相當廣，包含農產品或水產品集貨及運銷場所、廢棄物清理設施、土資場、運動場館、社會福利設施、宗教建築、長期照顧服務機構、寵物生命紀念設施以及特定工廠設施等使用等，可大幅提升土地使用價值。

尤其台灣將在2025年步入超高齡社會，長照機構是未來需求孔急的設施，若能把握國土計畫法上路前，將農地變更為特定目的事業用地，不僅能符合未來潮流所需，更加能大幅提升土地價值，發揮土地最大效用，農地所有者千萬讓錯過這最後機會，別讓權益睡著了！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）https://tw.news.yahoo.com/%E5%91%A8%E5%AD%9D%E5%AE%87-%E7%94%B0%E5%83%91%E4%BB%94%E6%B3%A8%E6%84%8F-%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%AE%8A%E6%9B%B4%E5%B0%87%E8%B5%B0%E5%85%A5%E6%AD%B7%E5%8F%B2-%E8%B6%95%E6%9C%AB%E7%8F%AD%E8%BB%8A%E6%9C%893%E8%A6%81%E4%BB%B6-081000284.html

想買農地當田僑仔？面積大小決定可以蓋什麼「5項免稅」好處一次看①不課徵土地增值稅（要農地農用）②免贈與稅③免遺產稅④免所得稅⑤免房地合一稅

 

買一塊農地蓋自己心目中的農舍，享受度假般的鄉村退休生活，是許多都市人心中的夢想，尤其是都會區的房價上漲的現實，許多購屋民眾有了移居鄉村的想法。房市達人賣厝阿明表示，其實，購買農地眉角也不少，尤其是該買多大的農地？可以蓋什麼？買農地有沒有什麼優點。

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►面積大小決定你可以蓋什麼

Ａ‧資材室：
農地面積須達1000平方公尺以上，每1000平方公尺可申請20平方公尺資材室，換算為2%建坪依此類推。

Ｂ‧合法農舍：
農地面積須超過2500平方公尺以上（0.25公頃/756.25坪）並具有農民資格，同時要在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以興建農舍。

Ｃ‧休閒農場申請條件：
1.農地面積須超過5000平方公尺以上
2.農用面積不以少於休閒農場面積90%

3.至少要有一條鄉級以上的對外道路
4.要是一塊完整的土地，不可以分散

例外:有寬度6公尺以下水路通過、政府公共建設致場區隔離、休閒農業區申請土地得分散二處，每處土地面積要超過1000平方公尺。

►買農地好處有這些！

①不課徵土地增值稅（要農地農用）

根據《土地稅法》第39-2條規定：「農業使用農業用地，移轉與自然人，得申請不課徵土地增值稅。」必須符合以下三項條件：
Ａ・作農業使用之農業用地。
Ｂ・必須取得農地農業使用證明書。
Ｃ・移轉與自然人。

也就是指農地要出賣時要作農業使用，並且是出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅，但因為是申請『不課徵』土地增值稅，稅捐機關會加以管制，假如日後沒有作為農用再賣出土地，就必須要繳土地增值稅了。

科普一下『不課徵』跟『免徵』關係『免徵』是指免除租稅負擔，土地漲價總數額從新計算。如：繼承、土地徵收、公地出售。

『不課徵』是指目前暫不課徵，將應課徵部分暫時保留，後續要課徵時再一併計算土地漲價總數額。如：配偶相互贈與、農業使用之農地移轉自然人、信託土地。

②免贈與稅

如果是要將農地贈與給《民法》第1138條的繼承人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母，是不用繳贈與稅的。贈與人必須在申報時檢附「農業用地作農業使用證明書」，同時受贈人必須在列管5年期間，繼續將農地做為農地用途，才能可以遺贈稅法規定免課贈與稅。列管期間沒有農用，將會被追繳稅款。

③免遺產稅

依《遺贈稅法法》規定，繼承或贈與農地可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件：

Ａ・須是合法受贈人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母
Ｂ・取得農業使用證明
Ｃ・列管農作 5 年不能變更用途，仍作為農業使用

繼承人要向國稅局申報農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

④免所得稅

民國105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。105年度以前取得之農地，交易所得免納所得稅。出售農地前，記得向地方公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。

⑤免房地合一稅

可以免辦理房地合一稅申報的條件：
Ａ・有農用證明
Ｂ・有申請不課徵土地增值稅

在交易農用土地想免房地合一稅，要有符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，才可以免納房地合一稅。記得要有「農業用地作農業使用證明書」，另外向地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才可以免納房地合一稅。

有些民眾會以為土地增值稅繳款書金額為0元（免稅）時，就代表農地是屬於不用課徵房地合一稅的情形，但政府在認定上還是會以有沒有「土地增值稅不課徵證明書」為主，建議大家在農地買賣移轉前，先向地方稅稽徵機關申請證明書，避免事後遭到補稅甚至處罰！

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面示意圖／pexels）https://house.ebc.net.tw/flash/6685

「台南地王」新光三越中山店逾43億標售 網歎：又是時代回憶 2023/06/03火車站商圈地標 第6度蟬聯「台南地王」。

 「台南地王」新光三越中山店逾43億標售 網歎：又是時代回憶

2023/06/03 14:16

「台南地王」新光三越百貨中山店大樓，以43.75億售出。（記者洪瑞琴攝）

〔記者洪瑞琴／台南報導〕「台南地王」新光三越百貨中山店大樓，以43.75億售出，已立足近30年的火車站商圈地標未來有何新貌，令外界關注。台南人感歎：「又是時代回憶」、「年輕時和媽媽吹冷氣逛街、喝下午茶的快樂時光」、「會不會百貨大樓變5星級飯店 」！

南市觀旅局表示，新光三越百貨中山店大樓興建之初，是以商場通透空間的建築設計，跟飯店興建格局不一樣，改做飯店的可能性不高，除非要大手筆改建成飯店，而該區位距交通便利優勢，休閒觀光商業發展性佳。

南市經發局表示，新光三越百貨中山店位在火車站商圈菁華地帶，是投資台南的熱點，大樓剛標售出去，未來將會進一步關心了解後續用途，提供公部門行政協助，共創南市繁榮。

台南新光三越中山店，土地面積約1320.72坪，位在台南市區黃金核心地段，徒步5分鐘即可達台南火車站，今年公告土地現值每平方公尺34萬5千元（大約每坪114萬元），已是第6度蟬聯「台南地王」。

昨（2）日新光1號不動產投資信託基金（REITs）以底價43.75億元標售，由REITs樂富1號委託京城銀行得標。

早在今年3月初就已傳出新光三越中山店要「結束營業」，昨日真的賣掉了，未來是否繼續百貨型態營運，引發網友熱議。不過，所有權移轉不破租賃，在租約到期前仍將持續營業，「台南式」臉書粉專一貼出標售消息，網友刷整排「回憶」，紛紛留言：「少女時期滿滿的回憶」「滿滿的在餐廳上班回憶」、「不！！絕不能停業」、「小時候到現在，陪伴了我們大家即將變成回憶」、「多年傳言終於成真了」、「時代的眼淚」、「我們的童年！」、 「何時出清大拍賣來搶便宜？」

此外，3年疫情衝擊下來，火車站商圈指標也出現變化。除了新光三越中山店外，民族路與中山路口的原「多那之」店面，2019年底搬遷後，至今該「黃金三角窗」因為租金高昂仍乏人問津。

「台南地王」新光三越中山店逾43億標售 網歎：又是時代回憶 - 自由財經https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4322278

 

京城銀豪砸43.75億元 標下台南新光三越百貨大樓

葉憶如｜Yahoo財經特派記者

2023年6月2日 週五 下午6:46

「台南新光三越百貨大樓」標售案今（2）日下午正式開標，底價達43.75億元，最後得標主出爐！由「南霸天」京城銀（2809）豪砸43.75億元，打敗壽險業與開發商標下。

世邦魏理仕台灣分公司今天舉辦「新光一號」REITs不動產「台南新光三越百貨大樓」公開標售。世邦魏理仕指出，此次標售案，以標售底價回推，每年租金投報率可超過5％，吸引包括多家壽險業、金融業、開發商等許多投資人領標，最後由京城商業銀行股份有限公司以43.75億元得標，扣除車位後拆算全棟建物均價約為每坪30萬元，以民國94年當時原始購入金額約31億元計算，漲幅達約141.12%。

京城銀(2809)今（2）日下午也公布5月自結稅後盈餘3.76億元，月增5.6%，累計1~5月方面，稅後盈餘15.73億元，若去年同期7.4億元，年增高達112%，累計每股盈餘為1.42元。   

全文網址https://tw.stock.yahoo.com/news/%E4%BA%AC%E5%9F%8E%E9%8A%80%E8%B1%AA%E7%A0%B84375%E5%84%84%E5%85%83-%E6%A8%99%E4%B8%8B%E5%8F%B0%E5%8D%97%E6%96%B0%E5%85%89%E4%B8%89%E8%B6%8A%E7%99%BE%E8%B2%A8%E5%A4%A7%E6%A8%93-104659532.html

 

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