2018年2月11日 星期日

【松下踩地雷】預售屋合約有這條 他們還是討不回600萬


【松下踩地雷】預售屋合約有這條 他們還是討不回600萬


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內政部早在2011年5月起就要求建商必須在預售屋買賣定型化契約增訂「預售屋履約保證機制」,而松助開發現在驚爆聲請破產,為何旗下預售案「松下國賓」已購客繳出去每戶高達600多萬元的工程款仍有可能無處可討?
原來,松下國賓的預售屋履約保證是採「不動產開發信託」機制,也就是說,已購客繳出去每戶高達600多萬元的工程款,是交給信託行元大銀行專款專用,建商只能依工程進度向元大請款,不能挪做它用,但現在松助落跑,如果建案無法成功續建,這些繳出去的血汗錢就無處可討。
事實上,根據內政部規定的預售屋履約保證方式,共分為「價金返還」「價金信託」「同業連帶擔保」「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」。其中,「不動產開發信託」,主要是由建商或起造人,將建案土地及興建資金信託給金融機構或經政府許可的信託業者執行履約管理。
僑馥建經董事長彭慶表示,消費者需有個體認,若遇上建商倒閉全案變爛尾樓,預售屋履約保證除非是採價金返還機制,否則繳出去的金錢大概都拿不回來。
「履約保證並不是保證把錢還給你,雖說有價金返還機制,但事實上很少有業者會採用。」
「以不動產開發信託及價金信託來看,是因為早期建商會將收到的資金流用到別處,以案養案,當債務一爆發所有案子就被查封的亂七八糟,有信託機制後,至少能夠保護債權獨立。」

預售屋履約保證機制

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https://tw.news.yahoo.com/%E6%9D%BE%E4%B8%8B%E8%B8%A9%E5%9C%B0%E9%9B%B7-%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E5%90%88%E7%B4%84%E6%9C%89%E9%80%99%E6%A2%9D-%E4%BB%96%E5%80%91%E9%82%84%E6%98%AF%E8%A8%8E%E4%B8%8D%E5%9B%9E600%E8%90%AC-225955286.html

2016年5月21日 星期六

台南市府:東區7項重大建設經費「細說分明」發表於 2016-05-21

MyGoNews林湘慈/綜合報導】
有關議員關心台南市東區人口流失及東區重大建設等議題,台南市都發局2016519日表示,東區是目前台南市發展最繁榮、人口密度最高的地區,地價亦長期居高不下,可建築用地越來越少,2010年底縣市合併後,人口亦有往永康區及安南區移動現象,而目前市府正積極開發平實營區與南台南副都心,平實營區市地重劃預計20177月完工,南台南副都心區段徵收也預計於20169月完成,未來兩處開發後,將為東區建構優良居住環境,並可進駐約15千以上的人口,帶動地方發展。

有關小巨蛋計畫,市府已與中央合作於高鐵特定區推動多功能會展中心,並朝會展、表演、體育競賽及各類活動等多功能展館規劃。南台南站副都心文教用地未來規劃,市府將從宏觀與邁向國際城市發展的角度,重新檢討提出相關建設計畫,以符合市民的期望。目前持續與成大及相關研發單位徵詢中,有關各界對該文教用地之使用建議,市府秉持客觀之立場,皆將納入規劃考量。

另,針對東區重大建設經費市府主計處說明如下:
一、鐵路地下化經費:總經費2936,000萬元(中央負擔2569,000萬元、台南市負擔配合款367,000萬元),屬分年編列繼續性經費;台南市負擔配合款部分,20102016年度編列344,600萬元,2017年度編列22,400萬元。

二、平實營區市地重劃區開發案預估總經費167442,000元。
1.開發面積42.40公頃,開發期程20104月至201612月,預估總經費138,100萬元。
2.平實營區公E3地下停車場,工程總經費22,6442,000
(1)工程設計監造經費1,2145,000元。
(2)闢建工程經費21,4297,000元,採分年編列預算,2016年度編列8,000萬元,2017年度編列13,4297,000元。

三、南台南站副都心區段徵收--開發案預估總經費198,600萬元,開發面積70.23公頃,開發期程201012月至201712月。

四、大台南智慧交通中心新建計畫--工程總經費19,311萬元,採分年編列預算,2016年度編列7,7244,000元,2017年度編列11,5866,000元。

五、東區20112016年度新闢道路工程預算--編列計97,0351,000元,路平專案預算編列計69,5392,000元。

六、圖書館東區裕文分館--工程總經費13,300萬元,採分年編列預算,2009年度編列3,000萬元,2010年度編列2,000萬元,2011年度編列5,000萬元,2012年度編列3,300萬元。

七、東區裕文國小四期校舍及運動場工程--總經費8,000萬元,採分年編列預算,2010年度編列250萬元,2011年度編列5,500萬元,2012年度編列2,250萬元。

文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/117155/%E5%8F%B0%E5%8D%97%E5%B8%82%E5%BA%9C%EF%BC%9A%E6%9D%B1%E5%8D%807%E9%A0%85%E9%87%8D%E5%A4%A7%E5%BB%BA%E8%A8%AD%E7%B6%93%E8%B2%BB%E3%80%8C%E7%B4%B0%E8%AA%AA%E5%88%86%E6%98%8E%E3%80%8D

2016年3月24日 星期四

最新!央行降息!救房市?房貸族月省…?房貸6成解禁 打房時代結束!

最新!央行降息!救房市?房貸族月省…? 
央行今天(24日)宣布了第3次降息,同時也鬆綁房市,盼台灣經濟能如預期上升。其中受
惠最多的族群是誰?答案就是「自住換屋族」和「長期置產收租族」,不但省多多也賺
多多,都已經在偷笑了喔~
從這次央行鬆綁房市管制可以看出,房價下修幅度是他們可以接受的範圍,在加上房地合
一並鼓勵長期持有,已經成功趕走了一群投資客,不動產也從被炒作出來的商品形象,轉
型為符合市場需求的產品,讓自住換屋族的購買力大幅提升!

另外,從降息角度觀察,目前五大銀行的平均房貸利率為1.835%,實際降息了0.07至0.08%
,以貸款1000萬元並分20年期的本息攤還來計算的話,每個月的月付金額從49,811元降低
49,506元,省了305元。可以看出幅度不大,對提振房市的效果非常有限,所以這次的連
3降,恐怕沒辦法如他們預期般的有效!
http://news.ebc.net.tw/news.php?nid=15713 


 房貸6成解禁 打房時代結束! 
央行今天宣布降息半碼,更意外的是全面鬆綁選擇性信用管制,其中對房市影響最大的是刪除「自然人第3戶以上房貸一律6成」規範,豪宅限貸6成則維持不變。


住商不動產企研室主任徐佳馨分析,央行跌破眼鏡的鬆綁,有助房市正常化,不至於導致房價飆漲。信義房屋企研室專案經理曾敬德認為,房市可以說是逐漸看到一絲的曙光,也可以解讀房市已經擺脫了打房年代。

值得注意的是豪宅以外的選擇性信用管制全面放手,由於選擇性管制措施大多是針對第二套的房貸,因此全區解禁之後,購屋人要換屋時就不必先賣後買,如此一來可刺激換屋的需求,一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加,擺脫目前低流通性的窘境。

徐佳馨指出,去年建物買賣移轉棟數不到30萬棟,選擇性信用管制不利換屋民眾,央行此次做法是認同房市已回歸自用為主的態度,可望讓市場逐步回歸正軌。(地產中心/綜合報導)
  http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20160324/823776/

2016年3月15日 星期二

土壤液化潛勢查詢系統 正式上線(14)日中午正式上線,首波公開台北市、新北市、新竹縣市、宜蘭縣、台南市、高雄市、屏東縣等8縣市圖資。

土壤液化潛勢查詢系統 正式上線

土壤液化潛勢查詢系統 14日中午上線


經濟部中央地質調查所製作的「土壤液化潛勢查詢系統」,今(14)日中午正式上線,首波公開台北市、新北市、新竹縣市、宜蘭縣、台南市、高雄市、屏東縣等8縣市圖資。民眾進入地調所網站(www.moeacgs.gov.tw),然後點選土壤液化潛勢查詢系統,輸入地址,即可了解區域土壤液化潛勢。

地調所強調,這次公開的「土壤液化潛勢圖」,是以震度5~6級地震所做的評估,為全國性、大範圍的圖資,主要作為國土規劃及都市計畫參考,並不代表個別建築物地下土壤的真實情況。地調所呼籲民眾參考經濟部製作的各式懶人包及問與答,正確解讀查詢結果。

內政部營建署也推出了各項配套措施,包括問答集、自主檢查表、諮詢服務申請書、各縣市及大地技師公會諮詢服務窗口等,協助解決民眾疑慮。


內政部營建署「土壤液化防治專區」




地方政府諮詢專線

臺北市政府
(02)2720-8889 #8363 

宜蘭縣政府
(03)925-5802、(03)925-5803 

新北市政府
(02)2960-3456 #5598 

新竹縣政府
(03)551-8101 #6358 

臺南市政府
(06)299-1111 #1350 

新竹市政府
(03)521-6121 #555 

高雄市政府
(07)331-2651、(07)331-2982

屏東縣政府
(08)732-0415 #3360~3365 

http://www.economic-news.tw/2016/03/Soil-liquefaction-query-online.html

2016年3月14日 星期一

土壤液化事件簿 — 14張圖帶你快速搞懂液化真相!發生土壤液化之前,必須同時具有以下3大要素

土壤液化事件簿 — 14張圖帶你快速搞懂液化真相!

土壤液化事件簿
土壤液化懶人包 -- 10 分鐘了解土壤液化真相

今年2月6號的美濃地震,造成南臺灣不少房屋因土壤液化傾倒和損毀,也震出了臺灣人民對於自己居住安全的重視。大家都擔心自己會成為下一個受災戶。


但到底什麼是土壤液化?土壤液化真的有這麼可怕嗎?以及我們到底該怎麼解讀這張「土壤液化潛勢區」圖?這邊將用簡單易懂的圖文方式一一為你解說!

要知道發生土壤液化之前,必須同時具有以下3大要素,才會構成土壤液化的條件:1.鬆散的細砂層 2.地下水位高於液化土層 3.強烈的地震

土壤液化三要素 - 強烈地震 + 高地下水位 + 鬆散細沙層


但是就理論來說,土跟水是分開的兩種物質,為何會產生液化呢?其主要原因在於液化前的「砂粒結構」,讓原本的砂粒與地下水呈現穩定狀態。但因為劇烈搖晃下而發生改變,造成地下水壓上升,水就冒上來了。

沒有地震時,土壤與水分子之間,維持穩固分離狀態

地震的強烈搖晃,破壞了原本土壤與水分子之間的穩固狀態

地震導致砂土重新緊密排列,而水則被擠壓,由砂土孔隙排出,土壤像是懸浮於水中,失去承載房屋能力


並非所有地區皆會產生「土壤液化」,其大多發生在下方圖表所示環境,像是:海邊、港灣、近代河口三角洲及沿海平原等...

6 種地形,比較容易發生土壤液化: 沿海平原、河口三角洲、海埔新生地、港灣、河道河堤、谷地


現在,你應該有比較了解什麼是土壤液化了吧!但土壤液化真的會造成如前內政部長所說的四千棟房屋倒塌的不可收拾災害嗎?在探討這議題前,首先要瞭解的是土壤液化最主要會造成三大災害現象,分別為。因此,只要是施工品質良好,有依建築物的構造打入相對穩固的地基,就算土壤液化,也能嚴防房屋倒塌所造成的人命危害。


土壤液化,會造成房屋傾斜、噴砂、地下管線破裂

品質良好的房屋,會做抗液化的建築設計與工程。土壤液化,通常不會造成房屋倒塌。

土壤液化像流沙,即使造成房屋下陷傾斜,通常不會破壞房屋結構

土壤液化過程緩慢,人們通常有充裕時間逃出房屋


基於防患未然,行政院長張善政決議在三月中旬會公開全國「土壤液化潛勢區」,讓社會可以提早防範。而你現在很可能心中有一個問題:「這個潛勢圖到底是做什麼用的呢?」,如果我家住在高潛勢區,該擔心嗎?


土壤液化潛勢圖的繪製,是基於2項前提假設: 土地水平,且上面沒有房屋

液化潛勢圖中的高、中、低潛勢,僅是代表可能發生機率的高低,並不表示地震時一定會發生土壤液化現象
※ 圖片文字中所代表的高、中、低潛勢僅是代表可能發生機率的高低,不必然表示地震時一定會發生土壤液化現象。


2萬5千分之1的土壤液化潛勢圖,主要作為國土區域計畫使用,不是代表每一寸土地的液化潛勢。個別建築物的設計及結構,才是安全的關鍵。

萬一房屋不幸傾斜,可用「頂升工法」補救

萬一房屋不幸傾斜,也可以用「灌漿工法」補救

所以你看懂「土壤液化」了嗎?其實土壤液化真的不可怕。只要你的房屋有良好的施工品質,在液化發生時,不會有立即危害人命的風險。而潛勢圖的公開,是為了要讓各界的專業人士在往後蓋房子、做工程或政策決策時,能有更透明的資料參考,才能做出對社會大眾最有利的規劃,也才能在災害真正來臨時,將傷害降到最低。


本圖文懶人包,由經濟部與《關鍵評論網》共同製作

http://www.economic-news.tw/2016/03/What-is-soil-liquefaction.html