2023年7月15日 星期六

購買中古屋,如果原屋主積欠管理費,後手需要替他繳清嗎?法律百科*前手必須遵守住戶規約。債務不移轉第三人。前後手約定支付,管委會可請求。

刊登:2023-05-12 ‧ 最後更新:2023-05-26

案例

A前陣子向B購買了一間中古屋,沒想到A剛入住後就馬上收到社區管理委員會(下稱管委會)的通知,A這時候才知道原來B之前已經積欠了好幾個月的管理費都沒有繳,所以管委會現在要求A要替B繳清[1]。A覺得欠繳管理費的明明是B,管委會應該是去找B要才對,怎麼會是來向自己要呢?A感到十分不合理,但是仔細翻閱了社區的住戶規約,確實也是白紙黑字寫著「住戶所積欠的管理費,繼受人有承受義務」。A很納悶自己究竟應不應該自認倒楣而替B繳納積欠的管理費呢?

展開註腳

本文

一、管委會要求後手要代為繳清管理費的理由

一般來說,持這個見解的管委會通常是認為,依照公寓大廈管理條例[1]規約所記載住戶的權利義務,不論是房屋的前、後手都必須要遵守,也就是前手依規約享有的所有權利義務事項,後手(繼受人)也要一併「繼受」並遵守。況且後手在買受房屋前也應該要查閱規約[2],因此如果規約也明確記載「住戶所積欠的管理費,繼受人有承受義務」等類似規定,後手也有機會看到,沒有不知道的道理,所以後手就應該要替前手繳清他所積欠的管理費。

二、法院判決的見解(見圖1)

圖1 前手(原屋主)積欠管理費,後手(買家)要替他繳清嗎?||資料來源:黃蓮瑛、葉子齊 / 繪圖:Yen
圖1 前手(原屋主)積欠管理費,後手(買家)要替他繳清嗎?
資料來源:黃蓮瑛、葉子齊 / 繪圖:Yen

觀察近幾年來法院的判決[3],管委會普遍引用的法律依據是公寓大廈管理條例第24條第1項,甚至有些管委會是以民法第826條之1第3項[4]作為依據,認為後手(受讓人、買受人)應該要和前手(讓與人、出賣人)負連帶清償所積欠管理費的責任。管委會的這些主張,法院見解怎麼看呢?

(一)針對公寓大廈管理條例第24條第1項的部分

法院判決認為公寓大廈管理條例第24條第1項所指的「繼受」是指「地位」的繼受,也就是繼受規約的區分所有權人地位,而不是「前手債務」的繼受。換句話說,後手從前手繼受的是「前手必須遵守住戶規約(例如:頂樓如何使用、管理費如何計算等)」,以及與其他住戶間相互關係等事項,並不包括「前手所積欠的債務[5]」。所以管委會不能依公寓大廈管理條例第24條第1項,要求後手必須代前手繳納積欠的管理費。

(二)針對民法第826條之1第3項的部分

法院判決見解認為,公寓大廈屬於民法「不動產所有權」一節中所規定的「區分所有建築物[6]」,因此關於所有人間的權利義務關係,「不動產所有權」一節的條文(民法第799條至第800條之1),應該優先於其他條文(民法第826條之1)適用。

其中民法第799條之1第4項[7]的條文內容,與前面提及的公寓大廈管理條例第24條第1項相似[8],既然法院相關見解都認為公寓大廈管理條例第24條第1項只是指後手買受人繼受規約的地位,而不包括具體已發生的權利義務,所以管委會自然不能向後手買受人請求清償前手積欠的管理費。

(三)以債之相對性的觀點出發

另外,法院也用「債之相對性」的原則來說明,認為針對「前手積欠管理費」的狀況,債權人是管委會,債務人是前手,而不是後手。既然債務人是前手,所以債權人管委會基於債之相對性,當然只能向前手請求積欠的管理費,而不能向後手請求,因為後手並不是這個債權債務關係的相對人(即債務人)[9]

三、法院例外認為後手要繳納前手所積欠管理費的情況

如果後手與管委會曾經約定,後手同意支付前手所積欠的管理費債務[10];又或者後手跟前手曾經約定,前手積欠的管理費債務由後手支付,並且有經過管委會的同意[11],就會發生法律上所稱的「債務承擔」(債權人同意管理費債務由後手承擔),這時管委會就可以直接向後手請求繳清原本應該是前手要繳的管理費[12]

四、結論

在前面的說明中,可以知道就算住戶規約有約定後手(房屋買受人)要代為繳清前手(房屋出賣人)所積欠的管理費,然而依照法院見解,這樣的約定是不拘束後手的,所以案例中B所積欠的管理費仍然要由B自己來負責,A不會因為住戶規約有這個約定,就必須代替B繳納B所積欠的管理費。

6
這篇文章有幫助到你的話,請給我一個讚,謝謝。

展開註腳

2023年7月14日 星期五

預售屋「中人」詐騙 竹科十多名工程師遭騙4千萬-民視新聞假仲介,真詐騙!

 

民視新聞/黃兆康、孟嘉美、嚴凱 新竹報導

政府打房,禁止紅單,卻讓有心人士,有機可趁,假仲介,真詐騙!新竹竹科10多名工程師,經由一名房仲引薦「中人」,要搶先購買預售屋,沒想到錢都付了,房屋卻遲遲沒下文。受騙金額高達4千多萬,堪稱新竹預售屋史上最大醜聞!

新建案罩上網紗布幔,加緊趕工,工人在鋼筋板上來回搬運。政府猛力打房的同時,卻有人看準房市熱區,民眾購屋需求,假借「中人」之名,行詐騙之實。

受害民眾說,「匯了總共200萬新台幣給黃先生之後,黃先生就開始非常消極處理我們的事情,也難以聯絡,訊息也不太回電話也不太接,我要求我們要退款,我們不要購買了,這個時候黃先生就開始消失了。」

住宅週報社長陸敬民說,「隨隨便便都是200、300萬起跳,甚至有的到400、500萬,600、700萬,就我們勾稽到受害者的,這個最高的金額,單一金額高達1000多萬。」

民眾損失上百萬,受害者遍佈全台,但多半是竹科工程師,光是竹北,就有10多人被騙,損失總金額,高達4000萬以上。

誇張!預售屋中人詐騙案 竹科逾10工程師被騙4千萬
誇張!預售屋中人詐騙案 竹科逾10工程師被騙4千萬

住宅週報社長陸敬民說,「外縣市比較不會有所謂的中人現象,就是說消費者買預售屋,還要付入場券給中人,才能進到預售屋裡面買房子,這是一個非常畸形的現象,所以由此就衍生了,利用資訊不對稱的關係上下其手。」

受害者成立自救會,發現詐騙人,都指向同一名房仲。其中一名受害人,就收到詐騙房仲詢問,高鐵預售建案,聲稱只要付40萬中人費,就能簽約,搶先買下好地段。後來又要求加付訂金30萬,隔天卻改口必須預付簽約金90萬。前後匯了160萬,對方卻又漲價,要求再匯40萬。最終約沒簽,200萬打水漂。「中人」也疑似,是詐騙同夥。

誇張!預售屋中人詐騙案 竹科逾10工程師被騙4千萬
誇張!預售屋中人詐騙案 竹科逾10工程師被騙4千萬

受害民眾說,「他為了騙我們,他還可以去找一個假的人,找過來一個臨演,出來跟我們簽合約,我們後來有跟他反應說,我們想要直接跟中人聯絡,他也給我們假的LINE,我們要用這個收據,他也給我們假收據,上面蓋的是假章。」

過程中工程師不是沒懷疑過,但對方竟然還能出示收據、名片,被波及的建商,「寶佳」、「椰林」及「利晉」目前沒有行動,但「鼎毅建設」,已經提出偽造文書告訴。全案進入司法程序,受害人只希望,能把辛苦錢,討回來。https://tw.news.yahoo.com/%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B-%E4%B8%AD%E4%BA%BA-%E8%A9%90%E9%A8%99-%E7%AB%B9%E7%A7%91%E5%8D%81%E5%A4%9A%E5%90%8D%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E5%B8%AB%E9%81%AD%E9%A8%994%E5%8D%83%E8%90%AC-095406853.html

2023年7月7日 星期五

囤房稅2.0最高稅率4.8% 縣市政府可自行加碼 | 產經 | 中央社 CNA

2023/7/6 17:50(7/7 10:28 更新)
目前全台17個縣市對非自住房屋稅率為1.5%,有提高非自住房屋稅率的則包含台北市、桃園市、宜蘭縣與連江縣,台北市現行規定為持有第2戶非自住房屋稅率2.4%、桃園市則是非自住房屋固定稅率2.4%。(中央社製圖) (中央社記者張璦台北6日電)囤房稅2.0將採全國歸戶,中央政府針對非自住稅率最高調至4.8%,財政部今天表示,依據地方稅法通則規定,縣市政府在4.8%基礎,可以自行調高最多3成;也就是說,各地方政府可視情況加碼囤房稅,最高達6.24%。 此外,單一自住戶房屋稅將有條件調降,稅率從1.2%降至1%,財政部說明,必須本人、配偶或未成子女合計持有房產為一戶,估計全國約有328萬戶受惠。 囤房稅2.0方案影響36萬戶 6大關鍵問答一次看 為持續落實居住正義,行政院會今天通過財政部提出的房屋稅差別稅率2.0方案,預計民國113年7月實施新制,114年5月開徵。根據財政部統計,新方案整體稅損粗略概估為新台幣9.4億元。 房屋稅差別稅率2.0方案有3大重點,首先「縣市歸戶」調整為「全國歸戶」;再者,法定稅率從1.5%至3.6%,整體調升為2%至4.8%、細部稅率區間授權地方政府因地制宜訂定,但特定房屋除外;第3,規範全國各縣市都將須推動囤房稅率。 賦稅署舉例,假設張先生與妻子、未成年子女有6間房,包含台北市4戶、新北市1戶、台中市1戶。等於在台北市負擔的房屋稅為3戶適用自住稅率1.2%、1戶非自住稅率2.4%,新北市負擔稅率為1.5%、台中2.4%。 未來新制上路後,張先生非自住房屋共有3戶、將全數至少適用2%稅率,並以3戶為級距基準,適用各地方政府訂定的3戶稅率。也就是說,在全國跨縣市分散囤房者,將難以規避較高的囤房稅,甚至可能一舉觸及最高稅率。 財政部賦稅署表示,依據「地方稅法通則」規定,地方政府可於房屋稅法定稅率上限30%範圍內,調高房屋稅徵收率;也就是說,未來地方政府可在4.8%的基礎上,再自行調高3成,意即最高達6.24%。 至於單一自住戶在一定金額以下,將享有房屋稅1.2%降至1%的優惠,財政部賦稅署副署長陳慧綺補充說明,所謂「單一自住房屋要件」,就是本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶,目前估算全國有328萬戶適用。 若本人、配偶及未成年子女合計持有2戶、3戶,仍屬自住範圍,而適用稅率為現行的自住稅率1.2%。 房屋現值「一定金額」授權地方縣市政府因地制宜訂定。 現行房屋稅條例針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」,其中「自住」限3戶,稅率1.2%,第4戶起視為「非自住」,稅率介於1.5%至3.6%,由地方政府決定是否採用差別稅率,俗稱囤房稅,現有10個縣市實施此措施,六都僅新北市尚未跟進。(編輯:潘羿菁)1120706
行政院會6日通過房屋稅差別稅率2.0方案,除調整為「全國歸戶」讓分散囤房者無所遁形,同時針對持有多戶且未做有效使用的房屋持有人,調高其法定稅率上、下限,整體提高為2%至4.8%。(中央社製圖) https://www.cna.com.tw/news/afe/202307060300.aspx #囤房稅2.0#財政部#財政部賦稅署

賴清德大開住宅支票:青安利息補貼增1碼、社宅8年蓋13萬戶、租金補貼增25萬戶,未來非自住稅率(囤房稅率)最高將達4.8%

 Newtalk新聞 政治 林朝億 台北市報導 發布 2023.07.06 | 17:32副總統賴清德6日視察世大運選手村社會住宅   圖:總統府提供

副總統賴清德6日視察世大運選手村社會住宅   圖:總統府提供

繼6月20日拋出私校學費補助後,副總統賴清德今(6)日更開出三大住宅支票,

一、「青安住宅優惠貸款」從每戶8百萬金額、0.125%,增加到1千萬元金額、0.375%。

二、未來8年社宅興建將新增13萬戶;包租代管達17萬戶

三、 租金補貼從25萬戶、再加到50萬戶。也就是總戶數共將達1百萬戶。

賴清德今日視察世大運選手村社會住宅時大開住宅政策支票。

對於政院今日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,未來非自住稅率(囤房稅率)最高將達4.8%,且從「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」,讓囤房者無法規避賦稅。賴清德表達支持說,他將提出三個對策。他支持陳建仁院長今天在政院通過政策,透過全國住戶總歸戶、房屋稅差別稅率來打擊囤房,並且活化空屋,同時也針對只有一戶自用住宅住戶降低負擔。

賴清德說,第二個他會擴大「青安住宅優惠貸款」從每戶8百萬金額、半碼利息補貼,增加到1千萬元金額、再加碼1碼利息補助,也就是原來只有0.125%,在加1碼0.25%之後,變成0.375%。

賴清德說,第三個是持續、擴大社會住宅政策及租金補貼。蔡英文總統8年任期已完工、動工社宅可以高達12萬多戶,未來8年他會增加13萬戶,總共25萬戶。

蔡英文任內包租代管8萬戶,未來他在8年內增加17萬戶;也是一樣總共是25萬戶。換句話說,兩位總統各8年任期16年在興建社宅會達到25萬戶,包租代管達到25萬戶。

就租金補貼,賴清德說,目前是28萬戶左右,他會在8年任內增加到50萬戶。也就是興建社宅、包租代管、租金補貼25萬戶、25萬戶再加50萬戶,會達到1百萬戶。

賴清德說,第一、目前住戶需求80幾萬戶,若加入青年租屋需求約1百萬戶,所以要滿足這些民眾的需求,因此目標設定在1百萬戶。

賴清德說,第二、蔡總統任內20萬戶,他的任內要30萬戶。他絕對有信心。因為一開始不容易,中央協助地方,後來發現地方量能不足,成立住都中心,中央站在第一線,中央為主、地方為輔。因此,未來13萬戶社宅興建,除了六都其他縣市也會推廣,但總戶數的66%,也就是2/3戶數會由中央負責、1/3由地方負責。中央扛起比較重責任,且地方興建1/3社宅時也是中央協助。

賴清德說,希望用這三項政策解決居住權益,有需要民眾可以買得到房子、租得起好房子,面對社宅排隊時也不會等不到。

原文網址: 賴清德大開住宅支票:青安利息補貼增1碼、社宅8年蓋13萬戶、租金補貼增25萬戶  | 政治 | Newtalk新聞 https://newtalk.tw/news/view/2023-07-06/878613

Follow us: @Newtalk新聞 on FB | @newtalk_news on IG |  @NewtalkNews on YT

2023年7月2日 星期日

不禮讓行人「3公尺」最高罰6000~7200元!警察局曝「取締標準」3地點沒停讓要罰!號誌從綠變紅或闖紅燈,駕駛仍會被開罰,俗稱「行人帝王條款」。從行人背後駕駛車輛而過,不構成違規。

 2023-06-30 15:30-風傳媒

交通新制今上路,未禮讓行人最高罰六千。(資料照/洪煜勛攝)

交通新制今上路,未禮讓行人最高罰六千。(資料照/洪煜勛攝)

駕駛人留意,今(30)日起若未停讓行人最重可罰新台幣6000元,交通部長王國材強調,禮讓行人的標準,為車輛與行人間隔3公尺須停讓,同時行人也須遵守道路規範,共同塑造安全環境。

禮讓行人新制上路 王國材:人車共同塑造安全環境

車輛與行人間隔3公尺須停讓,違者罰鍰提升至6000元的規定今天實施,王國材在活動會前受訪表示,立法院會通過修正道路交通管理處罰條例部分條文,加重汽車(包含機車)駕駛人不禮讓行人罰則,最重可罰6000元。

6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)
6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)

根據新制,只要是不停讓行人、拒絕攔檢稽查和逃逸、一般道路裝載散落物掉落等6項違規,除罰款外,將強制接受道安講習。小型車從現行3600元罰鍰提升到6000元,若釀死傷,最高可處3萬6000元;未禮讓帶白手杖或導盲犬視障者,小型車及大型車罰鍰提高為7200元。

王國材呼籲,為確保行人安全,駕駛也同為行人,應共同塑造停讓行人、維護安全的環境,但行人本身也不能因對方停讓,而做出不專心或任意穿越馬路等違規行為,警方也會視情形進行取締。

6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)
6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)

那些地點要停讓行人?

交通部指出,有畫設行人穿越道的路口」、「行人穿越道之路段」及可供行人穿越之交叉路口汽機踏車皆須暫停讓行人通過,且為了避免視線死角意外,行經路口或路段時,應注意查看是否有人車靠近。

6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)
6月30日起禮讓行人新制上路。(圖/交通部提供)
警察取締標準1:3公尺
台中市政府警察局也透過臉書粉專「TCPB 局長室」說明取締標準,並透露關鍵就在於行人穿越馬路時,汽車前緣(機車前輪)不能進入行穿線,且與行人行進方向距離不能少於「3公尺」,若少於規定距離就能取締,最高開罰6000元、並違規記點3點及應受道安講習3小時。
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)

警察取締標準2:行人行進方向

TCPB局長室指出,除了取締不停讓行人外,行人行進方向也是執法人員判斷是否違規的重點,車輛從行人身後經過不屬於行進方向,所以從行人背後駕駛車輛而過,不會構成違規。

禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)

警察取締標準3:行人帝王條款

警察局指出,行人穿越馬路時,無論號誌從綠變紅或是闖紅燈等狀況,只要滿足取締標準,駕駛仍會被開罰,這也是俗稱的「行人帝王條款」。不過警方也《風傳媒》記者表示,通常也會送行人一張「未依規定穿越道路」處新台幣 500 元罰鍰。

禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)

警察取締標準4:1狀況行人也要停讓汽車

交通部曾函示指出,停讓行人法條僅適用於一班車輛,救護車、消防車等執行任務時,有優先通行權,汽機車、行人皆需要禮讓。(相關報導:下雨天騎車鞋襪濕透該怎麼辦?過來人曝1法寶「CP值高又方便」,銅板價就能讓雙腳保持乾爽更多文章

禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
禮讓行人新規上路!警察局曝取締標準。(圖擷取自/TCPB4U@facebook)
https://www.storm.mg/lifestyle/4814559